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案例分析:物業裝修違規管理
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案例回顧
  
      《大慶晚報》記者到某物業服務企業采訪核實一處私自拆改承重墻的違規裝修事件,管理人員在此之前并不知情,主管人員到現場了解到:事件發生的住宅樓已建成20年,該樓302室業主吳先生發現自己家棚頂被樓上正在裝修的人員鉆出兩個洞,他馬上到樓上去理論此事。上樓后他發現402室兩個臥室與方廳相連的墻都被砸掉了,他懷疑這兩堵墻可能是承重墻,并想與該業主協商解決此事,可402室業主一直沒有出現。主管人員分析判斷樓下業主家屋面的洞是由于樓上裝修時電鎬鉆地面,把兩個梁之間的一個蓋板鉆壞了,鉆到梁之間的縫隙所致,于是他警告裝修人員不能拆改承重墻。
 
    由于樓上沒有解決問題的行動,吳先生和妻子先后向《大慶日報》、《大慶電視臺》、市長熱線投訴,希望問題能得到解決。
  
       兩周后,市長熱線向物業服務企業轉來業主的投訴信息,電視臺的記者也找到了物業管理處經理,計劃做一期現場直播節目。此事再次引起物業分公司與管理處兩級組織的高度重視,主管人員仔細查看研究圖紙,反復到現場核查,請教建造方面專業人士,并做出判斷:被砸的墻是承重墻。同時他們發現402室與陽臺相連的墻體已經被拆除。

  《大慶晚報》以一篇《“傷筋動骨”式裝修觸怒鄰居》進行了報道后,物業主管人員再次向城管局執法人員報告,執法隊員到現場并責令其在規定的3日內恢復原狀。《大慶晚報》報道第二天,大慶電視臺《絕對現場》欄目組人員準時做了題為《鄰居刨漏俺家樓》節目,節目中主持人、律師、物業人員、執法隊員意見一致,要求違規業主恢復原狀。而業主始終沒有露面,裝修人員代表業主表了態,現場也已經見到準備恢復所用的磚。

案例分析

       要層層設防避免違規裝修現象

  第一道防線:物業服務人員應該從裝修法規和違規裝修產生的危害雙方面對業主盡告知義務,使其認識到裝修規范。

  業主之所以存在案例中的違規問題,與物業服務企業對《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定執行不到位有直接關系,尤其在裝修管理中,業主申報與審批環節缺失,嚴重違反了《辦法》第三章開工申報與監督中的第十三條規定:裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業服務企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業主的書面同意。第十五條規定:物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修委托的裝飾裝修企業。裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應當告知鄰里。第十六條規定:裝修人或者裝飾裝修企業,應當與物業管理單位簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務協議》。案例中的物業服務企業的裝修管理是屬于亡羊補牢式,在已經砸完墻體而且是在接到投訴才去處理,而如果能夠在初期巡查中早發現,制止裝修,讓其補辦手續,按照《辦法》中的規定進行裝修,案例中所出現的種種違規行為也就避免了。

  物業服務企業需要認真執行《辦法》,同時需要各地政府制定相應實施細則,確保執行依據更具體,物業服務公司要與裝修業主簽訂好《物業裝修管理協議》和《裝修須知》,以及執行《管理規約》中的約定,通過這些使業主樹立起規范裝修的意識。同時,企業按照《辦法》的規定讓業主辦理裝修申請、審批、簽訂裝修協議,在這個服務管理過程中,物業服務企業人員可以通過提供一些日常收集的案例對業主進行教育,也可以在小區的宣傳欄內開展裝修方面的法規和相關知識的宣傳,把印有違規裝修危害的案例及違反具體法規的材料發放給準備裝修的業主,引導業主規范裝修,同時要對業主請來的裝修公司嚴格把關,尤其是讓業主知道違規裝修可能造成的危害及應該承擔的責任。

  第二道防線:要到裝修現場進行巡查與監督,深入現場加強巡查,會盡早發現問題(包括對沒有申請的業主督促其辦理合法的手續、各種違規裝修的問題等),為解決問題預留充足的時間。為了使工作更具說服力,驗證基層管理人員對事物的判斷,再次說明“違規后的危害性”,還可以請公司范圍內專業技術人員予以確認,以及提供房屋結構構造方面的專業服務專業指導與判斷,從而更加堅定認識,提高重視程度。當發現違規現象,依據裝修協議,進行及時制止,當制止無效時,可以通過門崗對裝修材料和裝修工具適當合理地控制,同時,通過對裝修人員出入的適當控制來制止違規裝修繼續進行,或通過裝修協議中押金等條款進行制約。

  第三道防線:如果在前兩道防線中還存在拒不執行規定的業主,這時物業服務企業就需要向城管執法部門進行報告。案例中,從客觀方面來說,執法部門確實存在管轄責任區域大、違規事件多、處理違規時間長、難度大、執法隊員相對少現狀,從而出現管不過來的問題。主觀方面,執法部門沒有很好地履行慶城管發[2003]35號:大慶市城市管理局關于貫徹落實《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的通知所規定的職責,執法部門對于業主和物業上報的違規案件,沒有做到違規一個處理一個,一管到底。通常只有達到像案例中的違規程度,物業服務企業多次提出要求,執法部門才會出現,這與政府主管部門對于執法部門缺少責任追究制度有關。

  因此,執法部門一定要盡職盡責,對非法裝修進行責令限期整改,對仍不整改的行為予以相應處罰。同時還可以通過相關業主的積極維權和媒體的監督來促進問題的解決。

  第四道防線:如果前三道防線仍然不能制止并糾正違規行為,相關執法部門可以依據其違規的事實,以及整改通知等多項前期工作未得到落實向法院提起訴訟,強制其恢復原狀,徹底制止違規行為。受到侵權的相關業主也可以對違規的業主進行起訴。

  
借力解決違規裝修遺留問題

  老住宅小區違規裝修的遺留問題可以通過借助于政府主管部門開展的各項整治活動來解決。比如近幾年來大慶市為達國家文明城、衛生城、環保城而進行的多項環境整治,物業服務公司借力于專項整治,取得了一定的效果,就拿曾經比較盛行的扒陽臺門問題來說,通過城管執法與物業服務公司協作,解決的就很好。其他違規的行為也可以借助于專項整治活動逐漸清除。實際工作是經過日積月累多次清理打持久戰得到解決的,包括清理后出現反彈現象,但是作為物業服務公司應該減少和不增加新的違規裝修,逐漸解決以往裝修遺留的問題。

  另外還可以借助于老住宅區的改造解決違規裝修的遺留問題,一是借助改造本身,比如平改坡對樓面的整治,小區改造對樓房立面的整治等,小區改造包括完善小區內市內設施,減少違規搭建。二是借助改造出臺的政策,比如大慶市2011年對老住宅小區的環境改造時同時出臺相應的配套政策:《大慶市人民政府關于開展居住區環境綜合整治的通告》,政府成立由市城管、規劃、房產、環保、工信、工商、公安、衛生、食品藥品監督、交通等部門組成的居住區環境綜合整治工作領導小組。各部門按照各自的職能,分工負責,密切配合,共同開展居住區環境綜合整治工作。物業服務企業借助整治解決大量存在于老住宅小區內的違規搭建、違規的牌匾等多項問題。
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