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案例分析:物業費訴訟時效過期
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      近日,業主拒交物業費一度引發廣泛關注。有的業主甚至一拖就是幾年的時間,物業公司在無法收繳的情況下,不得已,會通過訴諸法院的途徑要求業主交納拖欠的物業費。但,對于物業費的追繳,是不是存在訴訟時效的問題?對于超過訴訟時效的物業費,物業公司有沒有訴訟的權利?業主是不是就不需要交納了?讓我們一起看看下面這個案例。
  【案情回溯】
  追繳8年物業費 法院支持兩年
  李先生在購買了二手房后,8年來一直拖欠物業管理費,后被小區物業公司告上法庭,要求其支付物業費10486.32元。由于物業公司從未催收過物業費,法院最終只支持了物業公司索要最近2年的物業費。
  物業公司訴稱,李先生自2004年11月12日起無故拖欠物業管理費。物業要求法院判決李先生支付2004年11月12日至2012年11月11日的物業費10486.32元。李先生辯稱,他沒有跟物業中心簽訂過任何合同,這是物業公司的失職;對于收費標準認可,但這么多年物業中心從未向其催收物業費,物業公司起訴主張的2011年之前的物業費已經超過訴訟時效。
  法院經審理認為,雖雙方未簽訂物業委托管理合同,但已形成事實上的物業服務合同關系,李先生應向物業公司交納物業費。因物業公司未能證明其曾向李先生連續追索物業費用,可以認定其明顯怠于行使權力,對李先生關于訴訟時效的答辯意見予以采納。最終,法院判決李先生給付物業管理公司兩年的物業費2440元,駁回物業公司的其他訴訟請求。(《北京晨報》,首席記者:王彬)
  案例分析:
  該案中的訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利,當訴訟時效期間屆滿時,人民法院對權利人的權利不再進行保護的制度。
  《民法通則》第一百三十五條規定:“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年,法律另有規定的除外。”訴訟時效屆滿后,權利人仍然向法院起訴,請求法院保護其民事權利,但法院對其實體權利將不予支持。因此,對于超過兩年期限以上的訴訟請求部分,法院將審查是否存在訴訟時效中斷的事由。《中華人民共和國民法通則》第一百四十條規定:“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起,訴訟時效重新計算。”司法實踐中,物業服務企業大多會向法院提交“催繳通知書”,以證明其向業主主張過物業管理費。如果物業服務企業提交快遞郵件詳情單或者郵件送達妥投條等催繳證明,表明其曾在訴訟時效期間向業主主張過權利,那么訴訟時效就會發生中斷的法律效果,訴訟時效將重新起算。如果物業服務企業在沒有證據證實其向業主主張過物業費時,對于過了2年訴訟時效的物業費,業主依法將不需要向物業公司交納。
  在此案中物業企業需要注意的是
    1、物業公司一定要注意主張權利的時間限制,避免超過訴訟時效。
    2、主動收集、保存訴訟時效中斷的證據材料。
    3、自知道自身權利被侵害之日起,通過合法的途徑以書面的形式向對方進行催收,并保留相關證據資料。直接或通過信函、郵遞、張貼等方式發出催收通知、律師催收函,并保存函件原本及對方復函或回執、郵遞相關票據等。也可通過拍照和錄像的方式進行證據的固定。
     4、在訴訟時效屆滿前,積極依法向人民調解委員會以及其他依法有權解決相關民事糾紛的國家機關、事業單位、社會團體等社會組織提出保護相應民事權利的請求或行使訴訟權利以保障自身的合法權益。
    在實際管理活動中,物業企業或許出于主觀不愿影響小區融洽關系,或許是由于客觀難以保存證據等各種情況,在物業費用追索中因超過時效的而部分或完全喪失勝訴權的案例比比皆是。需要物業企業警醒,注意防范因超過訴訟時效而喪失勝訴權的法律風險。
    另外,誠實信用原則是我國法律規定的一項基本原則,物業服務企業的義務是提供物業服務,在享受了物業公司提供的物業服務后,業主有義務交納物業費。按期支付物業費,體現的是業主一方對物業服務協議和物業服務工作的尊重,能夠彰顯業主誠信負責的態度,也是小區可續治理過程中的重要一環。

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